Kupując działkę najpierw sprawdzamy lokalizację, media, dojazd. Co to takiego jest ten dojazd?
Czy jeśli widzimy na mapie drogę dojazdową to już znaczy, że dostęp naszej działki do drogi publicznej jest gwarantowany? Otóż nie zawsze. W artykule poniżej dwa przykłady, jak działka budowlana z dojazdem okazała się zupełnie pod tym względem nieuregulowana prawnie.
Dostęp do drogi publicznej, czyli “dojazd”
Według definicji “działka budowlana to zabudowana działka gruntu, której dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce” (Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Dz.U. z 1997 r. nr 115, poz. 741 z późniejszymi zmianami).
Aby budować, trzeba mieć więc do działki zapewniony dojazd. Teoretycznie, już aby sprzedać działkę jako budowlaną, sprawa dojazdu powinna być uregulowana. W praktyce bywa różnie.
Kupowanie działki – prawdziwe historie
Ostatnio oglądałam wraz z klientami potencjalną działkę do zakupu. Chcieli ją od razu kupować, już po obejrzeniu ogłoszenia. Jedyny problem widzieli w “brzydocie” domów w sąsiedztwie. Po mojej analizie odpadła z powodu braku uregulowanej sytuacji prawnej z drogą dojazdową. Z ogłoszenia wynikało, że “droga wymaga jedynie utwardzenia”. Okazało się, że teren pod drogę należy do gminy, fragment do innej prywatnej działki. Dopiero moja dłuższa rozmowa z Panem od regulacji stanów prawnych dróg w Urzędzie Miasta wyjaśniła, że, po pierwsze, gmina jeszcze długo za utwardzenie tej drogi się nie zabierze. A po drugie, że będzie to raczej skomplikowane, bo są jeszcze do tego trzy skrawki trzech innych właścicieli, po których zjazd z drogi publicznej musiałby przebiegać (promień skrętu). Załatwianie zgód od tych wszystkich właścicieli lub wykupów kosztowałoby na pewno mnóstwo nerwów, czasu i pieniędzy. Do tego dochodził koszt poprowadzenia w tej drodze wszystkich mediów dł.ok200m i koszt samego wykonania drogi. A potem utrzymania i remontów. Przekonałam ich do odpuszczenia.
Inna historia z życia wzięta
Znajoma para poprosiła mnie o obejrzenie fachowym okiem działki, którą zamierzają kupić.
Z pierwszego atrakcyjna propozycja, teren częściowo zalesiony, w otoczeniu przyrody, a jednocześnie na obrzeżu osiedla domów jednorodzinnych z dobrym dojazdem do centrum miasta. Pojechaliśmy na miejsce, jest, działka oznakowana, doszliśmy do niej utwardzoną kamieniami drogą. Wygląda, że jest ok.
Ale kiedy przyjrzałam się mapie ewidencyjnej zauważyłam, że działka nie graniczy z żadną drogą, nie ma nawet dostępu do najbliżej położonej prywatnej drogi dojazdowej (tej którą doszliśmy). Nie ma tym bardziej dostępu do drogi publicznej, która zakręca kilkanaście metrów wcześniej. Właściciel, wytyczając u geodety działki budowlane na sprzedaż, nie uregulował kwestii prawnej dojazdu, zrobił to tylko jego sąsiad (wydzielił ze swojego terenu działkę drogową, przyszła współwłasność właścicieli działek, które od niego kupią).
Co zrobić, jeśli działka budowlana nie ma dostępu do drogi publicznej?
Jakie są możliwości gdybyś już stał/stała się właścicielem takiej działki bez dojazdu?? Prosić właścicieli prywatnej drogi dojazdowej o możliwość wykupienia udziałów i odkupić od któregoś z sąsiadów część ziemi. Lub ustanowić służebność przejazdu do tej prywatnej drogi w księdze wieczystej.
Ewentualnie prosić o możliwość wykupienia (lub ustanowienia służebności przejazdu) części działek wcześniejszych, tak aby zapewniony był bezpośredni dojazd z drogi publicznej.
W przypadku braku ugody pozostaje wnieść sprawę do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej.
Jak widać nie każda droga, która wygląda na drogę, drogą jest.
“Działka posiada pośredni dostęp do drogi publicznej”
Przeglądając ogłoszenia dobrze jest być wyczulonym – jeśli jest sformułowanie “działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej” możesz być raczej spokojny. Zdania typu “dla działki zapisana jest służebność dojazdu” lub “działka posiada pośredni dostęp do drogi publicznej” powinny natychmiast obudzić czujność.
Można więc ufać ogłoszeniom i kupić działkę, do której nie ma dojazdu. Albo można sprawdzić i zawczasu z transakcji i się wycofać.